Глава 9. Обретение коммунального суверенитета

Опубликовано: Екатерина Грачёва. Энергосбережение для всех и каждого. - ОГУП "Энергосбережение", 2002. - 112 с. - ISBN 5-87-602-125-1

Если все предыдущие главы вы прочли с интересом, значит, в душе вы настоящий хозяин. А значит, можно подумать и о том, не пора ли вам организовать в собственном доме товарищество собственников жилья. А что? Наведете порядок у себя в квартире, потом в подъезде, потом займетесь домом, а там, глядишь, будете заправлять всем хозяйством страны, если захотите. Впрочем, устроить маленькое государство в государстве и само по себе неплохо.

Ничего страшного или неподъемного в организации ТСЖ нет. Но трудности есть. Естественно, если окунуться в них с головой внезапно, можно и не выплыть. Но если постепенно, шаг за шагом...

Для начала, например, можно попробовать организовать совет жильцов подъезда. Объединиться, задумать какие-нибудь ремонтные мероприятия, обратиться в жэк с предложением решать проблемы сообща. Если в жэке сидят умные (хотя и усталые от вечных перенагрузок) люди, то будьте уверены, ваше предложение вызовет больший интерес, чем простая жалоба. Ведь одно дело - ремонтировать жилье тихого недоброжелателя, совсем другое - объединяться в совместном созидании. В любом случае, организовав совет подъезда, вы окунетесь в непосредственные проблемы вашего жилья, увидите их особенности, взвесите свои силы.

Создание товарищества собственников - шаг более серьезный. В первую очередь он означает, что вы сообща возьмете на себя функцию сбора и распределения финансовых средств и точно будете знать, куда что потрачено. Имейте в виду, брать на себя все функции жэка вовсе не обязательно. Договор на обслуживание можно непосредственно с жэком и заключить. А можно даже не выбирать исполнительного директора товарищества из жильцов, а пригласить на эту должность специалиста. И он уже наберет нужную команду сантехников и дворников или наймет жэк получше.

Как правило, товарищества создаются на новостройках, которые не доведены до аварийного состояния: в противном случае для реанимации жилфонда требуется слишком много средств. Тогда приходится обходиться только советом подъезда или советом дома.

Литературы по созданию ТСЖ существует масса, а наглядно можно показать житье-бытье товарищества на примере уже существующих.

В Челябинске они стали появляться уже в 1995 году, когда из документов о ТСЖ существовало только условное соглашение между городской администрацией и американской фирмой "ПАДКО". Шло время, законодательство менялось. На сегодняшний день мы имеем два основных документа, регламентирующих деятельность товариществ.

Первый из них - федеральный закон "О товариществах собственников жилья", принятый в 1996 году (последняя редакция от 21.03.2002). В нем устанавливаются "отношения собственности в кондоминиуме; порядок образования, эксплуатации, приращения, отчуждения и передачи прав на недвижимое имущество в кондоминиуме; требования к государственной регистрации недвижимого имущества, являющегося объектом отношений собственности в кондоминиуме; порядок управления недвижимым имуществом в кондоминиуме, создания, функционирования и ликвидации товарищества собственников жилья", также даются основные понятия в этой сфере. В частности, разграничиваются понятия ТСЖ и кондоминиума, которые "в народе" нередко путают.

Товарищество собственников жилья - это "некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом".

Кондоминиум - "единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в ... частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности".

А под застройщиком подразумевается "любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам".

С 2001 года область имеет также и свой документ - "Временный порядок организации деятельности ТСЖ", первоначально называвшийся "Положением о создании, регистрации и деятельности товариществ собственников жилья". Работа над документом шла около двух лет, и большей частью трудности были связаны с тем, что, говоря проще, для осуществления необходимых пунктов нужны были деньги, а делиться ими никто не жаждал. И даже когда положение было уже принято, Прокуратура опротестовала его, и пришлось принимать новую редакцию, поступившись пунктом о предоставлении застройщиком специальной квартиры под служебное помещение.

- Большим плюсом нового документа стал пункт, касающийся отношений застройщика и собственников квартир в новостройках, - рассказывает начальник отдела развития ЖКХ, энергетики и инфраструктуры УЖКХ администрации города Алесксандр Бем. - Теперь застройщик обязан не позднее, чем за два месяца до сдачи дома определить способ управления жильем. Так, если будет решено создавать новое ТСЖ, это будет, во-первых, указываться в договоре купли-продажи квартир, чтобы люди знали, какое покупают жилье, а во-вторых, в комиссию по сдаче дома будет уже входить представитель ТСЖ как управляющей организации. Все недоделки, замеченные им при приемке, будут в дальнейшем исправлены за счет застройщика.

Хотя не все задуманное удалось включить в положение. Так, конечно, хотелось бы уравнять муниципальное и частное жилье в правах на бюджетную дотацию по содержанию жилья. Однако при согласовании документа Финансовое управление посчитало этот вопрос на сегодня неосуществимым. В федеральном законе о ТСЖ предусмотрена возможность таких дотаций по решению городских властей, но в нынешнем бюджете такой строки расходов нет, а потому и в положение она тоже не вошла. Что будет в последующие годы - покажет время. Удалось отстоять только тот пункт, что при наличии в ТСЖ части квартир, находящихся в муниципальной собственности, в их отношении эта дотация сохранится. А интересы таких квартир в товариществе будет предоставлять комитет по имуществу.

Что касается льгот и субсидий, то они предоставляются ТСЖ и муниципальным предприятиям одинаково. Проблема с недофинансированием здесь, к сожалению, давняя, но это отдельный вопрос.

Предусмотрена по отдельным решениям органов городского самоуправления возможность частичного возмещения затрат ТСЖ в рамках целевых программ (подготовка к зиме, энергоресурсосбережение, программы "Двор", "Кровля" и другие). Это не означает, что средства будут выделяться ТСЖ наравне с муниципальными жилищными предприятиями, однако теперь "пробить" такую помощь будет легче.

В целом же принятый документ упорядочивает процедуру создания товариществ, более четко оговариваются связанные с этим моменты.

Такой комментарий нам дали в Управлении ЖКХ. А мы решили обратиться в ТСЖ "Октябрьское", за спиной которого уже семь лет опыта, и узнать, что же реально дает жильцам организация такого товарищества, какие проблемы приходится решать в процессе работы.

ТСЖ "Октябрьское"

- Наше ТСЖ было создано в 1995 году по временному положению, - рассказывает председатель Надежда Аликина. - История это была не очень приятная. Мы строили дом в составе кооператива "Трактор", и на каком-то этапе началось перераспределение квартир, финансовые неурядицы... одним словом, мы решили отделиться. Все четыре подъезда проголосовали тогда за это решение единогласно.

Дом в те дни еще не был достроен и представлял жалкое зрелище. Не функционировали лифт, телефон, радио, гирляндами висели наружные провода. Подвалы затапливало. Не было дверей. И вот в таких условиях создалась инициативная группа, а я была выбрана председателем.

- Как вы решились на такое дело? Если не ошибаюсь, по профессии вы - учительница?

- Я тогда приехала с Севера и нигде пока не работала. К тому же, был у меня за спиной, кроме педагогической деятельности, еще и механический техникум. Въехали в дом мы одни из первых, и как-то получилось, что на меня сразу легла часть организационных обязанностей. Мы ходили получать ключи, охраняли дом с нашей собакой... Конечно, решилась я на такой шаг не сразу. Первый год я сидела дома, обложившись стопками книг, и читала, читала, читала...

- Значит, трудности вас не остановили... а результат - оправдал ожидания?

- Во-первых, мы сами распределяем средства, и это очень существенный момент. Наше правление состоит из 5 человек, имеется ревизионная комиссия, раз в двухлетие правление переизбирается. Мы сами решаем, какие задачи стоят перед нами наиболее остро, что надо закупить, где отремонтировать.

Также стараемся экономить, где это возможно. Например, мусоропровод у нас заварен. Так и дешевле, и чище. Поставлен теплосчетчик на дом. Таким образом, мы платим не по нормативам, а по факту. Был в этом году теплый апрель - все жарились, а мы понемногу отключили тепло и сэкономили деньги.

Влияет на расходы и размер заработной платы. Работаем мы каждый за двоих, а получаем весьма скромно. Меня тут как-то назвали в этом отношении древним ископаемым...

- Какая же выходит экономия, если не секрет?

- Трехкомнатная квартира обходится жильцам примерно на 105 рублей в месяц дешевле, чем в обычных домах. Двухкомнатная - на 86, а полуторка - где-то на 56 рублей дешевле. Но это так у нас, в каждом ТСЖ цифры свои, где-то, наоборот, платят больше.

- Наверное, жильцы вас на руках носят?..

- Отношения с жильцами у нас самые теплые. Все всех знают. Почту можно у нас получать, иногда просят за квартиру заплатить... Одним, словом, колхоз. Поначалу мы вообще жили дружно, теперь же примерно половина жильцов сменилось, и с новыми не всегда все гладко. Кого-то не устраивает, например, заваренный мусоропровод. Кто-то не ощущает своей собственностью подъездные территории, а значит, уже не так их бережет... Стараемся объяснять. А есть и неплательщики. К сожалению, рычагов давления на них у нас почти нет. Устройство сетей не позволяет отключать от благ цивилизации отдельные квартиры.

- Какие основные трудности подстерегают решившегося последовать вашему примеру?

- Основные трудности касаются финансирования. Во-первых, как и любая жилищная организация, мы обязаны предоставлять льготы ветеранам, инвалидам и людям подобных категорий. Для нашего ЖСК речь идет примерно о 80 тысячах рублей в год. Бюджет в этом году обещал вернуть нам из этих денег только процентов тридцать. Спрашивается, откуда возьмутся остальные... Обидно и то, что мы не получаем средств по целевым городским программам. Люди в доме напротив такие же собственники, разве что не покупали жилье, а приватизировали, да еще и благоустройство им за счет бюджета идет. А мы ладно бы только сначала массу своих денег в строительство вложили, так и теперь ни при чем оказываемся. Жильцы у нас, кстати, не такие уж богатые, бывшие северяне - врачи да учителя. Еще нам непонятно, почему льготы и прочие финансы должны идти к нам не напрямую из администрации, а через "Ремжилзаказчик". Кому и зачем нужен промежуточный пункт?

Александр Бем объяснил эту ситуацию тем, что в федеральном Бюджетном кодексе, в законе о бюджете отсутствует возможность предоставления средств частным организациям, потому и приходится привлекать муниципальное предприятие как посредника. Бюджет выделяет ему деньги на ТСЖ и ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), а там комиссия решает, кому помощь нужнее. Из полусотни организаций в год получает помощь десять-пятнадцать, причем, конечно, распределение это неравномерно, поскольку различны и состояния этих хозяйств.

Напоследок хочется пересказать один секрет экономии, который мне открыли в Управлении ЖКХ. Если придомовые сети строились за счет жильцов и не были переданы в муниципальную собственность, можно утвердить в РЭК поквартальный тариф за транспортировку и таким образом частично возместить свои расходы. Просто всем этим надо заниматься...

ТСЖ "Лидер"

Знакомство с другим товариществом собственников жилья - "Лидер" - началось, как в театре... нет, не с вешалки, а с актера Александра Термера. На сей раз он выступал в качестве жильца, пришедшего выразить свое отношение к обслуживающему его жэку (точнее, ТСЖ). "Ну, - думаю, - все, сейчас наслушаюсь. Знаменитости, как известно, люди капризные, а уж жэками-то русский народ по определению недоволен..." А знаменитость блеснула улыбкой и произнесла:

- Я пришел сказать, что я думаю о нашем ТСЖ. Вы видели, как у нас чисто? А сказочный деревянный городок видели? И лифты у нас работают исправно, и в подъездах красота, и с чем ни обратишься - всегда найдешь отклик. Я мечтал здесь жить, еще когда дом только строился, и вот вижу: не зря мечтал. Знаете, добавьте какие хотите добрые слова и смело ставьте под ними мое имя: мне здесь все нравится!

Ну что ж, просят - добавим. Александру Термеру настолько нравится жизнь своего ТСЖ, что он сам в ней активно участвует. В 2001 году для праздника двора он организовал такой концерт, что жители до сих пор вспоминают, а дети подбегают и спрашивают: еще будет? Будет, будет, куда ж от этого денешься.

Тогда, в 2001-м, недели за две до праздника были подстрижены все газоны. Но вот незадача: как нарочно, пошли проливные дожди, и трава снова выросла. Что делать? Положение спасли дети. Вооружившись мамиными ножницами, они поползли вдоль газонов. Очень уж им хотелось, чтоб руководство города заметило, какой у них замечательный двор, и похвалило тех, кто над ним трудится. Впрочем, волнует это не только детей. Взрослые тоже однажды собрались и написали мэру Вячеславу Тарасову письмо. "...Хотим выразить чувства признательности и благодарности сотрудникам ТСЖ "Лидер" за чуткое и внимательное отношение к жильцам домов 71, 73, 75 по улице Сулимова..." - и так далее, и много страниц с подписями. Одним словом, вот он, жилищный рай, да к тому же по обычным муниципальным тарифам!..

Правда, какой ценой достается это благоденствие, вполне понимает, наверное, только исполнительный директор "Лидера" Людмила Проничкина.

Образовалось ТСЖ летом 2000 года по решению общего собрания домовладельцев. Дома были выстроены несколько раньше, и поначалу обслуживало их вместе с парой элитных домов ТСЖ "НТМ-Сервис", во главе с той же Людмилой Аркадьевной. Потом встал вопрос о разделении, застройщик хотел отдать в ее ведение элитные дома. Но жильцы трех панельных десятиэтажек пришли к ней и сказали: "А мы хотим, чтоб вы остались с нами". Так Людмила Аркадьевна и поступила. Застройщику это, понятно, не пришлось по душе, так что с тех пор и потянулось выяснение отношений. Поскольку многие документы остались у застройщика, то возникают и проблемы. Например, до сих пор не переданы на баланс соответствующих организаций наружные инженерные сети. Или другая история - со служебными помещениями, тут вообще можно долго рассказывать.

Почему-то так сложилось, что в Челябинске нет нормативно-правовых актов, требующих при проектировании и строительстве жилья создание служебных помещений для будущего ТСЖ. В федеральном СниПе, например, есть такое: "...следует предусматривать кладовую для хранения уборочного инвентаря, оборудованную раковиной" (статья 2.17), в ведомственных строительных нормах есть пункт о необходимости оснащать служебное помещение металлическими решетками и дверью, и так далее. А вот в Челябинске специального документа нет. Так что при желании этой брешью можно воспользоваться - по крайней мере, временно - и создать всяческие препятствия работе товарищества. Например, оставить круглосуточных диспетчеров без санузла. Мелочь?..

Но руководство ТСЖ не унывает, а вслед за ним и жильцы.

- Не было бы счастья, да несчастье помогло, - смеется Людмила Аркадьевна. - Кто знает, если б не эта ситуация, мы, может, не заняли бы призовое (третье) место во Всероссийском конкурсе на лучшую организацию сферы жилищно-коммунального хозяйства, который проходил в Москве (в 2002 году). А теперь - будем участвовать и дальше. Что у нас в ближайших планах? Продолжить озеленение, поставить ограждения, чтоб машины на газоны не заезжали и чтоб мусор с других участков к нам не летел. Банальное: ищем сейчас техничку, потому что тех, что есть, не хватает. У нас ведь правило: влажная уборка в подъезде должна быть через день. Из дальних планов - очень ждем, когда город разработает примерные формы, удостоверяющие право домовладельцев на земельный участок, порядок и принципы расчета земельных платежей. В целом планов много, и очень важно, что жильцы их поддерживают. У нас замечательные люди живут.

Легки на помине, в комнату заглядывают жильцы: принесли квартплату. День, вообще-то, праздничный, Девятое мая, так что бухгалтера нет, но не отправлять же людей обратно. Людмила Аркадьевна сама приносит необходимые бумаги, высчитывает и оформляет платежи. А с платежами здесь история как везде: кто-то не платит - приходится увещевать, кто-то льготник - а льготы из федерального бюджета где-то в пути застряли и никак до места не дойдут. Часть квартир, перешедших в муниципальный фонд, еще не заселена, тогда как при расчете тарифов на отопление и техобслуживание это не учитывается. В общем, денег, как всегда, не хватает, но с энтузиазмом все в порядке, потому-то и удается много хорошего сделать.

- В нашем деле исключительно важен профессионализм, потому что от нашей работы ежедневно зависит настроение тысяч людей, - добавляет под конец разговора Людмила Проничкина. - Профессионализм, огромное желание работать и любовь к людям - без этого в сегодняшнем ЖКХ "город-сад" не построить.

...Заметив, что директор, несмотря на праздник, на рабочем месте, в дверь заглядывает дворник. День победы он отметил основательно, так что еле стоит на ногах. Зато на лице его - радостная улыбка, а пришел он не за чем-нибудь, а за метлами. Меня этот факт весьма удивляет.

- Ох, Леш, да иди уж домой, празднуй, какие тебе метлы? - улыбается Людмила Аркадьевна.

Но тот неотступен, и она идет за вениками, а Леша тем временем толкует мне:

- Что ты улыбаешься? Ты меня знаешь. А откуда ты меня знаешь? Оттуда, что я всегда с людьми добрый!

Потом, качаясь, обнимает веники и уходит. Добрый он или нет, я не знаю, а вот двор у ТСЖ "Лидер" идеально чист - тут уж ничего не добавишь.

Назад в раздел